海外中古不動産を利用した節税スキームは、令和3年（2021年）分の確定申告から利用できなくなっています。2019年末に税制改正大綱として発表された制度変更は令和2年度税制改正として成立し、現在は租税特別措置法第41条の4の3として施行されています。本記事では、改正後の現行ルールと注意点をわかりやすくまとめます。

海外不動産投資による節税スキームとは？

欧米では築100年超の木造・RC建物が流通しており、日本の減価償却の「簡便法」を適用すると非常に短い耐用年数（対応年数超の木造：4年、RC：9年）で建物全額を償却できます。海外中古不動産を取得し、多額の減価償却費を計上して不動産所得を赤字にし、給与所得などと損益通算することで所得税・住民税を大幅に圧縮する手法が富裕層の間で広がっていました。

会計検査院の平成27年度検査報告によると、東京都内の特定税務署管内だけで平成23年度〜25年度の3年間に337人が39億8,650万円の減価償却費を計上していたことが確認されており、制度上の課題として問題視されていました。

令和2年度税制改正で制度が変わった（令和3年分から適用）

令和2年度税制改正により、令和3年（2021年）分の所得税確定申告以降は「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」（租税特別措置法第41条の4の3）が適用されています。

改正後の現行ルール

個人が国外中古建物から不動産所得を得ている場合、次のいずれかの方法で計算した減価償却費に相当する部分の損失は「生じなかったものとみなす」とされます。

• 耐用年数を「簡便法」で算定した場合（対応年数を経過した木造：4年、RC：9年など）
• 見積法を使っても、使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類を添付しない場合

その結果、海外不動産の損失を国内の給与所得・事業所得等と損益通算することができません。この取扱いは保有目的に関わらず適用されます。

令和2年分（2020年）までは損益通算が可能でしたが、既存保有物件も含め令和3年分（2021年）以降は改正後のルールが適用されます。

改正前後の比較

譲渡時の注意点

「なかったものとみなされた」減価償却費は、物件を売却した際の取得費にも加算されません（所得税法の取得費計算から除外）。その結果、譲渡所得の計算上で取得費が実際より小さくなり、譲渡益が大きく算出されることになります。長期保有中に積み上がった損失制限の影響が売却時に重くのしかかるため、売却を検討する際は必ず税理士に確認することをお勧めします。

引き続き検討できる対応策

個人が国外中古建物の損益通算で節税することは難しくなりましたが、次の方法は改正の対象外です。適法性や個別要件の確認は必ず税理士等の専門家にご相談ください。

• 国外不動産同士の損益通算（所得内通算）：複数の国外不動産を保有している場合、それらの間での損益通算は引き続き認められています。
• 法人を通じた保有：今回の改正は個人の所得税に対する規制です。法人として国外不動産を保有する形態は改正の直接の対象外ですが、法人税の取扱い等は別途確認が必要です。
• 5年超保有後の売却：長期譲渡所得（保有5年超）の税率（所得税15%・住民税5%・合計20.315%）を活用した純粋な投資目的での長期保有も選択肢のひとつです。

よくある質問（FAQ）

Q. 既に保有している海外不動産にも改正は影響しますか？

はい。本改正は新規購入・既存保有を問わず、令和3年（2021年）分の確定申告以降に適用されます。令和2年分（2020年）までは損益通算が可能でしたが、令和3年分以降は既存保有物件についても損益通算が制限されます。

Q. 見積法で耐用年数を計算すれば問題ないですか？

見積法を採用した場合でも、使用可能期間の年数が適切であることを証する一定の書類の添付がない場合は改正の対象となります（措置法第41条の4の3第2項）。書類の具体的な要件は国税庁または税理士にご確認ください。

Q. 今後、海外不動産投資は意味がないですか？

「減価償却を使った損益通算による節税」を主目的にした手法は実質的に封じられましたが、現地の賃料収入・値上がり益を目的とした純粋な投資は引き続き行われています。節税ありきではなく、投資として実際の価値があるかどうかを慎重に判断することが重要です。詳細は国際税務に詳しい税理士にご相談ください。

制度の詳細は国税庁タックスアンサーNo.1391（不動産所得が赤字のときの他の所得との通算）でもご確認いただけます。